旅游地产（依托周边丰富的旅游资源而建的置业项目）

2023-07-23 12:39:37未知作者:无限魅力物联网

旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的，融合旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产可分为旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。

中文名

旅游地产

外文名

Tourism real estate

类型

置业项目

别称

旅游房地产

定义

旅游地产是较热的话题，一方面作为国民经济战略性支柱产业的旅游业在我国已遍地开花，受到各界各行的关注，另一方面，房地产业更是我国经济发展的主要支柱之一，两者的结合形成新的业态——旅游房地产业虽然发展迅速，但是关于其定义，仍没有一个严明的规定。

旅游地产的概念界定

依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。

以旅游或度假为目的，或通过旅游设施来带动地产发展，通过整合规划设计，开发建设、专业策划、市场营销、经营管理等各个环节，把旅游业和地产业相结合的一种产业模式。

所有与旅游业相关的物业类型。主要包括四类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。

以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目，全部或部分实现了旅游的功能。是现代社会人类追求理想生活方式的必然结果；是旅游度假概念的延伸，包括：私人度假房产（度假别墅、度假公寓等）；产权式酒店；分时度假房产（别墅、公寓等）。

本质为地产，与传统住宅地产一样具有房地产的属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。旅游地产的主要类型包括酒店、度假村、度假别墅、第二居所、主题公园、旅游商店、旅游小镇、汽车营地……[1]

由以上对于旅游地产的定义可以看出，旅游地产多侧重于度假旅游，或强调以旅游发展为主体，以地产为延伸；或强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能，从而扩展地产行业的内容，吸引更多的消费客体。

特点

优雅的环境资源：旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注意当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产处于价位的思考，对自然环境的要求往往不是很高。

专业的物业管理与酒店管理：与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐运动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会，优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。

符合旅游度假的设计方案：旅游房地产开发的主要功能之一便是满足人们的度假需求，开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化，使消费者脱离日常工作压力，复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。漫漫沙滩，青青草地，悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统开发对单纯住宿条件要求。

投资回报率高：旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源，标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率，对于一般旅游产品而言、投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租，小额的交易使其投资的回收期漫长，而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个单元或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。

消费档次高：旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费，景区游览更是面向大众推出的产品。

消费的可存储性和期权消费：旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次性购买多个时间段或生前永久性（如养老型酒店）的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。

资源开发

旅游地产开发八大引擎资源类型

旅游地产开发八大引擎资源类型是滨湖旅游资源、滨海旅游旅游资源、温泉旅游资源、地文景观旅游资源、主题公园旅游资源、高尔夫资源、文化古镇旅游资源、会展商务资源。

旅游地产的开发

旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、 shopping mall 等等模式。

其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、 shopping mall 等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。从旅游的视角看房地产。认真思考旅游与房地产之间的结合，能够实现房地产的提升。

旅游地产的开发这主要体现在以下几个方面：

景观设计：景观是旅游的基础资源，我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专业技术。而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，将形成新的提升。

主题定位：旅游项目设计，非常讲究主题定位，这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。

游憩方式设计：游憩方式设计中的很多理念与技术，在旅游开发和房地产开发中是通用的。比如，情景设计、体验设计、娱乐化设计等，对房地产开发有实际的借鉴价值；居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，对旅游开发有借鉴价值。通过塑造吸引力，增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法，对商业地产开发更是别具意义。

开发模式

旅游地产的开发旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall等等模式。

其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shopping mall等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。北京绿维创景规划设计院提出要从旅游的视角看房地产。认真思考旅游与房地产之间的结合，能够实现房地产的提升。[2]

新政影响

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。此前坊间已有传闻的关于“二套房”的政策并未出现其中，而业内普遍认为此次会议中并没有新东西出现，只是对以前既有政策的再次强调。对此，北师大房地产研究中心主任董藩表示，此次会议从内容上来看并没有实质性的新政，对于后市预期的印象可能大于实际上对于当前楼市的打压。

“喊话、干预预期的目的强于实际打压意图。”董藩表示，从内容上看暂无实质性新政，价格控制目标、考核问责、扩大房产税试点都是常规说法。

董藩表示，会议提到的完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五条。

春节状况

传统的楼市淡季――春节。根据最新发布的中国主要城市春节期间楼市交易数据显示，2月9日至2月15日监测的27个城市成交量，较去年同期普遍上升，在同比上涨的21个城市中，14个城市增幅超一倍，其中贵阳同比增幅高达2675%。报告称，2013年春节期间(2月9日至2月15日)，从成交面积来看，重点监测的27个城市楼市成交面积较春节同期(2012年1月22日至1月28日)相比，其中同比上涨的城市达21个，更有14个城市成交面积涨幅超过一倍。

其中，被曝出隐含巨大库存风险的贵阳市，在春节迎来一波强劲反弹，同比涨幅最大。贵阳筑房网预售备案数据统计显示，春节期间贵阳共成交399套，同期的30倍。除此之外，温州涨幅其次达1433.33%。而在重点监测的北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆等10大城市中，同比涨幅最大的为成都，成交面积较去年同期上涨227.78%。

一线城市中，除深圳春节期间只成交1套房，跌幅超九成外;上海成交41套，同比上涨158.82%，尽管成交数量不多，却也是2010年来的最好成绩;广州网签82套，同比上涨1.8倍。而受春节长假期间网签暂停影响，北京全市二手住宅交易量陷入谷底，但是春节期间，尤其是正月初三之后，房源供应量和客户需求量明显增多。来自伟业我爱我家的统计数据显示，春节长假期间，北京二手住宅市场新增客户登记量同比大幅上涨170

古村开发

1、模式简介

古村落重新改造开发是旅游地产的又一创新性开发模式，通过对旧城进行改造，同时保护其古村落的价值，发挥其旅游功能的同时实现地产的另类功能，以古村落为依托，将旅游与地产融合起来，也可以为当下新农村改造提供一个有效开发途径。

2、中坤模式简介

中坤的旅游地产是策划、包装未开发的自然旅游资源，等景区发展到一定规模时再介入地产配套服务，其本质上是一种旧城改造、古城保护和旅游房地产相结合的模式，用图例来表明，即如下图，被誉为“中国画里的乡村”黄山黔县宏村正是由中坤集团进行打造：修复宏村旧村的危旧房，整治宏村环境，修通道路，租赁政府招待所，将其改造成度假山庄。并获得“中国明清博物馆”的美誉，在2000年被联合国教科文组织认定为世界文化遗产，并获得国家4A级旅游景区牌照。

产权酒店

1、模式简介

产权式酒店——养生公寓，是房地产与旅游项目嫁接后的产物，用于常规经营和使用权出让的养生公寓，即酒店将每间客房的产权独立，分别出售予投资者，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营，投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。

2、产权式酒店——养生公寓开发要领

（1）项目定位策划时充分重视利益主体的利益平衡机制

产权酒店之养生公寓是不同利益主体结合的产物，各利益主体平衡机制的设计非常重要。北京勇先创景规划设计院在产权酒店的设计上顾及开发商、酒店管理方、购买业主三方利益，其均衡点在于酒店的长期稳定经营。产权酒店就是多方利益相综合的中间产品，把握利益的平衡是该项目成功运作的关键。

（2）注重产品的适用性和有效性

不是一味的拘泥于星级标准，十分注重养生公寓的适用性和有效性，注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响。包括面积、户型、装修、设施配套等。养生公寓从根本上可以说是二次置业，其特点是在不同的文化背景下提炼出不同的主题，把产品的特色突现出来，倡导差异化经营，吸引投资者投资和吸引消费者居住。

（3）回报模式的灵巧运用

回报模式设计上，设计了一些灵活的回报方式，力求做到不违规不违法。比如一是尽量用消费券的形式对业主进行回报，以规避财务上不规范的做法并带动业主及业主圈内人士的消费：二是产权酒店有一定的规模，只销售一部分产权房，另外一部分做分时度假产品，在不改变产权的情况下，锁定旅客，减少酒店的空置率。

3、阳朔县乡村旅游示范项目之养生公寓——产权式酒店开发策略

（1）明确目标市场定位，建立多层次的度假公寓——产权式酒店

居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化，针对不同消费群体建立多层次的养生公寓，建筑样式多样化，承载文化多元化，以西体中用为主要指向，多数单体建筑体量不一，并与田园景观完全融合在一起，养生公寓每户配备10-30亩的土地，供业主自己经营或交由公寓统一管理，也可雇佣当地百姓为其看管。

（2）规模化发展、品牌化经营

集中精力打造养生公寓品牌，为客户提供养生设施优惠等多种附加值，产品售出之后，仍继续依靠良好的服务维护其品牌和形象，建立一种长期、可持续的发展机制。